Domande & Risposte in materia immobiliare
Ti riporto alcune delle domande più frequenti che mi sottopongono le persone durante il percorso di vendita o acquisto immobiliare.
Sono quesiti riguardanti tutto ciò che gira intorno a questo mondo, come per esempio sapere cos’è una certificazione energetica, una relazione tecnica, quali agevolazioni ho in caso di acquisto prima casa…
Sempre in ottica di “essere di valore” per le persone, ho cercato di selezionare quelle domande più ricorrenti così da condividerne già le risposte.
Se hai altre domande particolari scrivimi pure così che io possa integrare le risposte.
Quando si decide di mettere in vendita la propria casa, la prima cosa da fare è quella di richiedere una valutazione immobiliare ricorrendo all’ausilio di un professionista abilitato.
Per valutare il tuo immobile, noi teniamo conto di:
> elemento più importante: le compravendite effettivamente concluse negli ultimi 8-10 mesi di immobili simili al tuo, per disporre di dati certi;
> l’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) ed il Borsino Immobiliare, entrambi dell’Agenzia delle Entrate, che hanno il compito di monitorare costantemente le oscillazioni del mercato relative alle compravendite degli immobili;
> quali immobili sono attualmente in vendita sul mercato per comprendere quali altre opzioni i potenziali acquirenti considereranno durante la loro ricerca.
Per agevolare la nostra operazione di valutazione è molto importante che ci vengano forniti documenti o informazioni utili come ad esempio le concessioni/permessi edilizi, le planimetrie catastali, l’ A.P.E. etc… In secondo luogo è necessario per noi valutare gli elementi qualitativi dell’immobile come la luminosità, la panoramicità, la distribuzione degli ambienti interni etc.
Una volta eseguito il sopralluogo della vostra casa e visionati i vari documenti, saremo in grado di darvi la giusta valutazione del vostro immobile aggiornato con i reali valori di compravendita del mercato attuale.
Per vendere la tua casa sono necessari determinati documenti. La visura catastale (per il calcolo di alcune imposte come l’Imu o la Tari), la visura ipotecaria (o ispezione ipotecaria, è un’attività di ricerca che permette di determinare se un soggetto, persona fisica o persona giuridica, sia intestatario di beni immobili e di individuare la presenza o meno di gravami sugli stessi), la planimetria, l’atto notarile che attesti la proprietà dell’immobile da vendere, certificato di agibilità, certificato della classe energetica (A.P.E.) ed, in casi specifici, altri documenti come successione, donazione, etc…
Il certificato di agibilità é previsto dagli art. 24 e 25 d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 e costituisce un’attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, in linea con la normativa vigente del nostro Paese.
Iniziamo col precisare che per vendere/locare/pubblicizzare la tua casa è obbligatorio per legge disporre di questo documento e che questo può essere rilasciato solo da un geometra regolarmente abilitato nella propria Regione.
Questo attestato rappresenta il livello qualitativo di un immobile di trattenere il calore all’interno delle proprie mura e si comprende sin da subito che un immobile con una classe energetica migliore avrà meno costi di gestione. Le classi variano dalla lettera A alla G, ovvero dalla qualità più alta a quella più bassa ed il valore finale viene espresso in Kw/mq.
E’ importante comprendere che non basta cambiare gli infissi per avere una classe energetica migliore, ma ci sono diversi parametri che servono per ottenere una classe molto alta. Per richiedere questo attestato ci vogliono dai 5 ai 10 giorni, ha una validità di 10 anni (a patto che non si siano fatte delle variazioni sostanziali del proprio immobile) e la pratica col proprio geometra ha un costo di circa 300€.
E’ giusto ricordare che questo documento è obbligatorio e all’atto dell’incarico lo si deve fornire a proprie spese all’agente immobiliare.
Se ne hai necessità, puoi chiedere alla tua agenzia se hanno un geometra di riferimento a cui far fare questo attestato.
Tendenzialmente prima si deve vendere per comprare.
Questo perchè, se si inizia a cercare la nuova casa ma non si può garantire l’acquisto, non si può formalizzare una proposta concreta a patto di non rischiare seriamente di rimetterci soldi a vuoto.
Quindi come prima cosa bisogna concentrarsi sulla vendita e nel mentre si può iniziare a guardarsi intorno.
La proposta di acquisto, generalmente formalizzata come proposta irrevocabile per un periodo di tempo limitato, è un’azione fatta da un potenziale acquirente che ha lo scopo di vincolare l’acquisto di un immobile alla propria offerta.
Fino a quando questa proposta non viene accettata e firmata dal venditore, si qualifica come mero atto prenegoziale per l’acquisto dell’immobile in oggetto; questa non richiede alcuna registrazione.
Nel momento in cui la proposta di acquisto viene accettata e firmata dal venditore, questa diventa il contratto preliminare di compravendita ed è il principale strumento contrattuale con il quale chi intende acquistare o vendere un qualsiasi tipo di immobile si impegna, per iscritto, a pena di nullità, ad onorare il contratto stesso. Ciò significa che le parti, il venditore e l’acquirente, assumono l’impegno e/o l’obbligo, di stipulare un nuovo contratto definitivo di compravendita, assoggettato come tale a tutte le prescrizioni relative a quest’ultimo: forma scritta, contenuto, obblighi antiriciclaggio di mediatori e professionisti, eventuali obblighi fideiussori, registrazione obbligatoria, ecc.
La caparra confirmatoria è “lo strumento giuridico” previsto dal codice civile che sanziona il contratto preliminare di compravendita. Pertanto, se la parte venditrice non si ritiene soddisfatta della proposta e quindi il contratto non si finalizza, la caparra torna interamente all’acquirente.
Se la parte acquirente dopo aver versato la caparra non intende più perfezionare l’acquisto stipulando l’atto Pubblico, perde quanto versato e la parte venditrice può trattenere quanto ricevuto rimanendo proprietaria dell’immobile. Al contrario, se dopo avere incassato la caparra confirmatoria il venditore non vuole o non può perfezionare la vendita stipulando l’Atto Pubblico, è tenuta alla restituzione alla parte venditrice di un importo pari al doppio di quanto ricevuto.
Tuttavia la parte acquirente che intende divenire proprietaria dell’immobile per il quale ha sottoscritto un contratto preliminare, può rivolgersi all’autorità giudiziaria e chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare stipulato obbligando così il venditore ad onorare il contratto stipulato.
Si può dire che un buon contratto preliminare è l’atto essenziale perché si arrivi nel migliore dei modi e senza sorprese alla vendita per Atto Pubblico.
Contestualmente alla sottoscrizione di un contratto preliminare, la parte acquirente versa alla parte venditrice, a titolo di caparra confirmatoria un importo che può variare dal 10% al 30%.
La variabilità di questo importo è direttamente dipendente dal prezzo di vendita dell’immobile e dal tempo intercorrente tra la data stipula del contratto preliminare e la data dell’Atto Pubblico per il trasferimento della proprietà.
Il rogito notarile è l’atto conclusivo di tutto l’iter previsto per acquistare o vendere un immobile.
Con questo contratto le parti formalizzano il trasferimento della proprietà di un immobile dalla parte venditrice a quella dell’acquirente, sottoscrivendo l’Atto dinanzi ad un notaio il quale, oltre a registrarlo, provvede anche a trascriverlo presso i Pubblici Registri.
Al momento dell’Atto Pubblico di trasferimento della proprietà si trasferisce anche il possesso dell’immobile il quale, deve essere libero da cose e/o persone, salvo diverse pattuizioni fra le parti.
Oltre al pagamento della provvigione all’agenzia immobiliare per il servizio svolto, da saldarsi all’accettazione della proposta da parte del venditore, le spese da compravendita da privato sono le seguenti: l’imposta di registro del valore di 100 € più il valore catastale dell’immobile in oggetto al 2%, se si utilizzano le agevolazioni prima casa o al 9%, se si acquista come seconda casa, le spese di registrazione della proposta e compromesso, l’atto notarile (anche questo dipende dalla tipologia di immobile).
In caso si dovesse ricorrere ad un mutuo per l’acquisto si dovrà pagare un secondo atto notarile più tutti gli oneri ed assicurazioni bancarie.
Quando compri casa ci sono due casistiche principali da tenere in considerazione. Dipende se si compra da un privato oppure da una impresa edile.
Le spese di compravendita da privato sono le seguenti: l’imposta di registro del valore di 100 € più il valore catastale dell’immobile in oggetto al 2%, se si utilizzano le agevolazioni prima casa o al 9%, se si acquista come seconda casa, le spese di registrazione della proposta e compromesso, l’atto notarile (anche questo dipende dalla tipologia di immobile).
In caso si dovesse ricorrere ad un mutuo per l’acquisto si dovrà pagare un secondo atto notarile più tutti gli oneri ed assicurazioni bancarie.
Se si acquista direttamente da un costruttore (entro 4/5 anni dalla ultimazione) non si paga l’imposta di registro ma l’IVA al 4% nel caso di acquisto prima casa o al 10% se si acquista come seconda casa, nel caso in cui l’immobile acquistato abbia caratteristiche di lusso l’aliquota IVA passa al 22%; questa percentuale non viene calcolata sul valore catastale ma sul prezzo di vendita effettivo dichiarato in atto.
A questo vanno aggiunte le imposte fisse di 600 € che nello specifico sono l’imposta di registro (200€), l’imposta catastale (200€) e l’imposta ipotecaria (200€).
Per acquistare casa non c’è una reale cifra fissa, ci sono molte variabili che incidono, più o meno significativamente, sul prezzo di acquisto finale, oltre al costo casa.
Probabilmente le variabili che incidono in modo più significativo sono tre: il prezzo della casa di nostro interesse, se l’acquisto si svolgerà con mutuo o in contanti ed infine se si usufruirà delle agevolazioni prima casa.
Facendo un esempio e considerando una casa che abbia un prezzo inferiore ai 100.000 €, usufruendo delle agevolazioni prima casa, acquistando in contanti potremmo dire che la cifra si aggirerà tra gli 8.000 € e i 12.000 €, mentre acquistando con mutuo la cifra indicativamente potrà oscillare dagli oltre 13.000 € ai 18.000 €.
Nel caso di un acquisto come seconda casa il costo sarà maggiore di circa 8.000 €. Ovviamente i soldi di acquisto non li posso avere con un prestito o con il mutuo ma li devo avere almeno al momento dell’atto.
Tendenzialmente un mutuo sicuro non va mai oltre la richiesta dell’80 % del costo di vendita. In particolari condizioni si può richiedere anche un mutuo oltre il 90 % e fino al massimo del 100 % del costo della casa che si intende acquistare.
Questo dipende tutto dal tipo di lavoro e dal tipo di contratto lavorativo, dalla presenza eventuale di finanziamenti attivi, dalle persone che ha a carico e dalle eventuali garanzie che potrà mostrare ai consulenti creditizi.
Questa è una domanda che mi viene fatta spesso.
Posso mettere le spese di ristrutturazione e/o i costi di acquisto nel mutuo?
Come detto in precedenza, il mutuo copre solo ed esclusivamente i costi reali del prezzo di vendita della casa.
Nella mia agenzia non accettiamo mai e sconsigliamo sempre di fare pratiche di questo tipo, in quanto è una procedura illegale e sia il venditore che l’acquirente possono essere perseguiti penalmente per truffa ai danni dell’istituto di credito al quale è stato richiesto il mutuo.
Per usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario dichiarare all’atto notarile:
– di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa nel territorio del Comune dove sorge l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato.
– di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali di prima casa.
– di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel territorio del comune dove è situato l’immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.
L’Agenzia delle Entrate richiederà la differenza d’imposta da prima a seconda casa maggiorata del 30 % ed in aggiunta gli interessi di mora.
Questo non si verificherà se entro un anno dalla vendita dell’immobile si comprerà un altro immobile da adibire a prima casa; in questa circostanza si godrà infatti di un credito di imposta. Passati invece 5 anni dall’acquisto si è liberi di vendere senza alcun vincolo.
L’usufrutto è il diritto di pieno godimento dell’immobile. Può avere un tempo limitato o può durare per tutta la vita dello stesso usufruttuario.
All’usufruttuario spettano tutte le spese ordinarie del bene a lui affidato e può anche decidere di affittarlo a terzi. L’usufruttuario può donare o vendere l’usufrutto a terzi ma in ogni caso, l’usufrutto si estinguerà alla morte del vecchio usufruttuario.
Al titolare della nuda proprietà spettano tutte le spese straordinarie in quanto lui è il proprietario dell’immobile ed alla morte dell’usufruttuario rientrerà nel diritto di pieno godimento del bene stesso. Lui può vendere a terzi la nuda proprietà, utilizzarla come garanzia, ecc.
Nella mia agenzia cerchiamo sempre di esporre i metri risultanti dalla visura catastale per un discorso di massima trasparenza nei confronti dei nostri clienti.
Entrando nello specifico viene indicata la superficie commerciale, che è data dalla somma della superficie principale (superficie interna calpestabile) e dalla superficie secondaria, che si divide a sua volta in superfici annesse (ex balconi e terrazze) e collegate (soffitte e cantine).
La superficie accessoria (es. box auto) viene indicata separatamente.
Di solito le superfici vengono indicate al netto calpestabile (SIN).
Invitiamo a venire nei nostri uffici per chiedere delucidazioni in merito.
Trattare il prezzo di vendita è consentito.
Tramite i consigli dell’agente immobiliare si può formulare la giusta proposta di acquisto che ovviamente dovrà essere approvata dal venditore.
Anche le modalità di pagamento e l’anticipo possono essere fattori determinanti perchè la trattativa vada a buon fine.
La nostra politica è quella di mettere in vendita immobili già ad un prezzo corretto di mercato quindi tendenzialmente lasciamo un piccolo margine di trattativa sin dall’inizio.
Tutte le spese deliberate prima del rogito notarile spettano per legge al venditore.
Le tasse relative all’abitazione si sono unificate nella IUC (Imposta Unica Comunale). Questa tassa comprende:
– IMU è la tassa patrimoniale dell’immobile. La prima casa ne è esentata a patto che non rientri nelle categorie di lusso.
– TASI è una tassa che si paga per “finanziare” il mantenimento dei luoghi pubblici, la manutenzione stradale e l’illuminazione. Anche questa tassa come l’IMU non si paga per le abitazioni principali ad eccezione per le categorie di lusso.
– TARI è la tassa sui rifiuti e si paga in basa ai metri quadri e gli abitanti della casa. A differenza delle altre, questa è strettamente legata a chi usufruisce dell’immobile.
Le tassa IMU e TASI spettano al proprietario dell’immobile a patto che non sia presente un usufruttuario. Nel caso delle seconde e/o case di lusso non ci sono esenzioni.
